Контракт купли-продажи недвижимого имущества № A5.a1

Bogda

Contract for Purchase and Sale of Real Estate

Иллюстрирует как на практике следует оформлять сделки международной купли-продажи коммерческой недвижимости - офисных помещений, жилья для зарубежных сотрудников, зданий для представительств, филиалов и др.

Приобрести

SergSl

Структура и некоторые статьи контракта купли-продажи недвижимости

Перечень статей / List of Articles

i. описание / description
ii. оплата покупной цены в сумме (000) долларов сша / purchase price (000) us dollars payment
iii. платежи / financing
iv. получение одобрений / acquiring approvals
v. время для принятия и дата вступления в силу / time for acceptance and effective date
vi. дата закрытия сделки / closing date
vii. ограничения, сервитуты / restrictions, easements, limitations
viii. временное владение / occupancy
ix. право передачи / assignability
x. машинописные или рукописные положения / typewritten or handwritten provisions
xi. подтверждение права собственности / evidence of title
xii. существующие закладные, предполагаемые к принятию / existing mortgages to be assumed
xiii. залог, выдаваемый покупателем при приобретении собственности / purchase money mortgages
xiv. текущий осмотр / current survey
xv. термитная инвазия / termites
xvi. въезд и выезд с территории собственности / ingress and egress
xvii. арендные контракты / leases
xviii. права удержания имущества (залоговое право) / liens
xix. место закрытия сделки / place of closing
xx. время / time
xxi. документы для закрытия сделки / documents for closing
xxii. расходы / expenses
xxiii. пропорциональное разделение налогов / proration of taxes
xxiv. инспекция движимого имущества, ремонт / personal property inspection, repair
xxv. риск потери / risk of loss
xxvi. содержание, уход и текущий ремонт / maintenance
xxvii. доходы от продажи и процедура закрытия сделки / proceeds of sale and closing procedure
xxviii. условное депонирование / escrow
xxix. юридические издержки / attorney fees and costs
xxx. (a) неисполнение обязательств продавцом / default by seller
xxx. (b) неисполнение обязательств покупателем / default by buyer
xxxi. регистрация меморандума о контракте, лица, связанные контрактом и уведомление / memorandum of contract recordable, persons bound and notice
xxxii. пропорциональное разделение и страхование / prorations and insurance
xxxiii. передача прав / conveyance
xxxiv. предприятия коммунального обслуживания / utilities
xxxv. проектная документация и чертежи / engineering plans and studies
xxxvi. осмотр собственности / inspection of property
xxxvii. судебный процесс / pending litigation
xxxviii. продолжительность заявлений и гарантий / survival of representations and warranties
xxxix. другие соглашения / other agreements

I. ОПИСАНИЕ / DESCRIPTION

a) Юридическое описание недвижимого имущества (в дальнейшем "Собственность"), расположенного в _______________ (город, страна) 
b) Адрес передаваемой Собственности, если таковой имеется: __________
c) Корпоративная собственность, включая все здания и перестройки (перестановки, удобства) на территории собственности, а также правовой статус и имущественное право Продавца в отношении примыкающих улиц, дорог, переулков и "права прохода/проезда через чужую землю" и: 
a) Legal description of real estate ("Property") located in _____: 
b) Street address, if any, of the Property being conveyed is: ____
c) Corporate property including all buildings and improvements on the property and all right, title and interest of Seller in and to adjacent streets, roads, alleys and rights of way, and: 

IV. ПОЛУЧЕНИЕ ОДОБРЕНИЙ / ACQUIRING APPROVALS

Обязательство Покупателя на завершение сделки обусловлено всеми необходимыми одобрениями и разрешениями, которыми располагает Покупатель для использования Собственности в целях _______________ (описать цели, в которых будет использоваться недвижимость).
The obligation of Buyer to close is conditioned upon Buyer's having acquired all the necessary approvals and permits to use the property for ____________________ (describe the purpose of using real estate). 

V. ВРЕМЯ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ И ДАТА ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ / TIME FOR ACCEPTANCE AND EFFECTIVE DATE

Если данное предложение не выполнено обеими сторонами настоящего Контракта до ___20__г., то вышеупомянутый депозит может, по усмотрению Покупателя, быть ему возвращен, после чего данное предложение аннулируется и считается недействительным. 
Датой Контракта (в дальнейшем "Датой вступления в силу") считается дата подписания Покупателем настоящего предложения. 
If this offer is not executed by both of the parties hereto on or before ____20__, the aforesaid deposit(s) shall be, at the option of the Buyer, returned to him and this offer shall thereafter be null and void. 
The date of Contract ("Effective Date") shall be the date when the last one of the Seller and Buyer has signed this offer. 

VI. ДАТА ЗАКРЫТИЯ СДЕЛКИ / CLOSING DATE

Настоящая сделка закрывается, а акт о закрытии, равно как и другие соответствующие документы, должен быть представлен к <дата>, если данный срок не продлен другими положениями Контракта или письменным соглашением Сторон. 
This transaction shall be closed and the deed and other closing papers delivered on the _ day of __, year of 200_, unless extended by other provisions of Contract, or by written agreement of the Parties. 

VIII. ВРЕМЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ / OCCUPANCY

Продавец заявляет, что не существует никаких других сторон во владении, кроме Продавца, но если Собственность предназначена для сдачи в аренду или занята до окончательного завершения сделки, такие обстоятельства и условия должны найти свое отражение в настоящем Контракте, и, в соответствии с Параграфом XVII, должен быть назван владелец. Продавец согласен передать Собственность во владение на момент окончательного завершения сделки, если ниже не определено иначе. 
Seller represents that there are no parties in occupancy other than Seller, but if Property is intended to be rented or occupied beyond closing, the fact and terms thereof shall be stated herein, and the tenant(s) shall be disclosed pursuant to Paragraph XVII. Seller agrees to deliver occupancy of Property at time of closing unless otherwise specified below. 

XI. ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ / EVIDENCE OF TITLE

В течение двадцати (20) дней, считая от даты заключения настоящего Контракта, Продавец обязуется за свой счет поручить компании по страхованию прав собственности (в дальнейшем "Компания правового титула") оформить и передать Покупателю взаимоприемлемую для Сторон Форму о передаче правового титула ("Передача правового титула"), а также по одному экземпляру всех документов, относящихся к Собственности, содержащих оговорки, не включенные в документ о передаче правового титула. Покупатель обязуется передать Продавцу письменное уведомление не позднее, чем на двадцатый день (20-й) от даты получения Передачи правового титула, если условия правового титула, изложенные в Передаче правового титула, по каким-либо причинам не удовлетворят Покупателя. Если условия правового титула неприемлемы, Покупатель обязан заявить, какие именно исключения в Передаче правового титула неприемлемы для него. 
Продавец обязан целиком за собственный счет без промедления устранить или изменить все неприемлемые вопросы до достижения разумной договоренности с Покупателем. 
В случае, если Продавец не может устранить вышеупомянутые неприемлемые положения в течение тридцати (30) дней после получения вышеупомянутого уведомления, Покупатель может, по своему усмотрению: 
(i) продлить период времени для удовлетворения Продавцом всех возражений Покупателя, 
(ii) принять право собственности, вместе со всеми возражениями, выдвинутыми Покупателем без согласования продажной цены, в этом случае вышеупомянутые возражения будут считаться полностью отклоненными или 
(iii) расторгнуть настоящий Контракт, после чего вышеупомянутый денежный вклад должен быть возвращен Покупателю, а настоящий Контракт будет считаться утратившим силу. 
Within twenty (20) days from the date hereof, Seller, at Seller's sole cost and expense, shall cause a title insurance company mutually acceptable to the Parties ("Title Company") to issue and deliver to Buyer a Form of title commitment ("Title Commitment") accompanied by one copy of all documents affecting the Property, and which constitute exceptions to the Title Commitment. Buyer shall give Seller written notice honor before twenty (20) days from the date of receipt of the Title Commitment, if the condition of title as set forth in such Title Commitment and survey is not satisfactory in Buyer's sole discretion. In the event that the condition of title is not acceptable, Buyer shall state which exceptions to the Title Commitment are unacceptable. 
Seller shall, at its sole cost and expense promptly undertake and use its best efforts to eliminate or modify all unacceptable matters to the reasonable satisfaction of Buyer. 
In the event Seller is unable with the exercise of due diligence to satisfy said objections within thirty (30) days after said notice, Buyer may, at its option: 
(i) extend the time period for Seller to satisfy said objections, 
(ii) accept title subject to the objections raised by Buyer, without an adjustment in the purchase price, in which event said objections shall be deemed to be waived for all purposes, or 
(iii) rescind this Agreement, whereupon the deposit described herein shall be returned to Buyer and this Agreement shall be of no further force and effect. 

XIV. ТЕКУЩИЙ ОСМОТР / CURRENT SURVEY

В течение пятнадцати (15) дней от даты заключения настоящего Контракта Продавец обязуется за собственный счет обеспечить текущий осмотр Собственности, подготовленной и заверенной должным образом зарегистрированным Инспектором по земельной собственности. Осмотр Собственности должен: 
a) представить точное юридическое описание; 
b) точно указать все существующие сервитуты и "право прохода/проезда" (с приложением книг и номеров страниц зарегистрированных документов), переулки, улицы; 
c) представить все факты вторжений и иных посягательств на Собственность; 
d) представить все существующие усовершенствования (здания, линии электропередач, ограждения и т. д.); 
e) представить все общественные улицы, обеспечивающие доступ к Собственности и указать, имеется ли доступ к границам Собственности; и 
f) представить местоположение любых сервитутов, необходимых для оборудования вне площадных усовершенствований; 
g) быть заверенными Продавцом, Покупателем, Компанией Правового Титула и любым заимодавцем, вовлеченным в данную сделку. 
В случае если осмотр Собственности или ее переосвидетельствование обнаружит любые виды посягательств или вторжений на любые усовершенствования, границы Собственности, или на любой из сервитутов, за исключением приемлемых для Покупателя, то по усмотрению Покупателя все вышеупомянутые претензии (посягательства, вторжения) будут истолковываться как дефект права собственности - согласно процедуре, предусмотренной настоящим Контрактом.
Within fifteen (15) days from the date hereof, Seller, at Seller's sole cost and expense, shall furnish a current survey of the Property prepared and certified by a duly registered Land Surveyor. The survey as to the Property shall: 
a) Set forth an accurate legal description; and 
b) Locate all existing easements and rights-of-way (setting forth the book and page number of the recorded instruments creating the same), alleys, streets, and 
c) Show any encroachments; and 
d) Show all existing improvements (such as buildings, power lines, fences, etc.); and 
e) Show all dedicated public streets provided access and whether such access is paved to the property line; and 
f) Show the location of any easements necessary for the furnishing of off-site improvements; and 
g) Be certified to the Seller, the Buyer, the Title Company and any lender that may be involved in the transaction. 
In the event the survey or the recertification thereof shows any encroachments of any improvements upon, from, or onto the Property, or on or between any building set-back line, a property line, or any easement, except those acceptable to Buyer, in Buyer's sole discretion, said encroachment shall be treated in the same manner as a title defect under the procedure set forth of notice thereof.

XVI. ВЪЕЗД И ВЫЕЗД С ТЕРРИТОРИИ СОБСТВЕННОСТИ / INGRESS AND EGRESS

Продавец гарантирует, что въезд или выезд с территории Собственности являются достаточными для использования Собственности по назначению, как описано в Параграфе VII настоящего Контракта; а право на Собственность соответствует изложенному в Параграфе XI выше.
Seller warrants that there is ingress and egress to the Property sufficient for the intended use as described in Paragraph VII hereof the title to which is in accordance with Paragraph XI above. 

XXII. РАСХОДЫ / EXPENSES

Государственные марки гербового сбора (акцизные) для документов о передаче собственности, налог на нематериальное имущество и регистрация ипотеки, выданной Продавцу, а также стоимость регистрации любых содержащих (корректирующих) документов с поправками должна оплачиваться Продавцом. Государственные марки гербового сбора для долговых обязательств, гарантированных ипотекой, стоимость регистрации документов сделки и финансовых отчетов оплачиваются Покупателем. 
State documentary stamps which are required to be affixed to the instrument of conveyance, intangible tax on and recording of purchase money mortgage to Seller, and cost of recording any corrective instruments shall be paid by Seller. Documentary stamps to be affixed to the note or notes secured by the purchase money mortgage, cost of recording the deed and financing statements shall be paid by Buyer. 

XXIII. ПРОПОРЦИОНАЛЬНОЕ РАЗДЕЛЕНИЕ НАЛОГОВ / PRORATION OF TAXES

Налоги в течение года закрытия сделки должны быть пропорционально разделены между сторонами. Если закрытие сделки осуществляется до выработки налоговой нормы на текущий год, соразмерное распределение налогов должно производится на основании налоговой нормы предшествующего года по последнему ее расчету. После закрытия сделки, когда установлена налоговая норма на год, в который осуществляется закрытие сделки, Продавец и Покупатель договариваются о согласовании указанного соотношения налогов и, в случае необходимости, - о способе возмещения или оплаты необходимой суммы, могущей возникнуть в связи с вышеупомянутым. Данное положение сохраняет силу и после закрытия сделки. 
Taxes for the year of the closing shall be prorated to the date of closing. If the closing shall occur before the tax rate is fixed for the then current year, the apportionment of taxes shall be upon the basis of the tax rate of the preceding year applied to the latest assessed valuation. Subsequent to the closing, when the tax rate is fixed for the year in which the closing occurs, Seller and Buyer agree to adjust the proration of taxes and, if necessary, to refund or pay, as the case may be, an amount necessary to affect such adjustments. This provision shall survive closing. 

XXVII. ДОХОДЫ ОТ ПРОДАЖИ И ПРОЦЕДУРА ЗАКРЫТИЯ СДЕЛКИ / PROCEEDS OF SALE AND CLOSING PROCEDURE

27.1. Покупатель обязуется взять на себя все расходы по очистке фондов и оформлению документов о правовом титуле, свидетельствующих о праве Покупателя на собственность, без каких-либо обязательств по закладной или изменений, могущих ограничить правовой титул Продавца до невозможности последнего продавать собственность, считая от даты последнего подтверждения, и все наличные доходы от продажи должны быть проведены для депонирования у адвоката Продавца или другого держателя в течение взаимно согласованных сроков, но не более пяти (5) дней, считая от даты закрытия сделки. 
27.2. Если право собственности Продавца ограничено до невозможности последнего продавать Собственность, Покупатель в пределах вышеупомянутого пятидневного (5 дней) срока извещает Продавца в письменной форме о дефекте его права на Собственность, и Продавцу предоставляется тридцать (30) дней от даты получения такого извещения на устранение всех недоразумений. В случае если Продавец не сможет устранить возникшие недоразумения, все денежные суммы, выплаченные в силу настоящего Контракта, должны быть после письменного извещения о них в течение пяти (5) дней возвращены Покупателю и, одновременно с упомянутой выплатой, Покупатель освобождает Собственность, повторно передавая ее Продавцу в соответствии с особым документом на право владения имуществом. 
27.3. В случае если Покупатель окажется не в состоянии своевременно предъявить требование на возмещение, он обязуется принять правовой титул таким как есть, отказываясь от всех своих прав выступать против Продавца по вышеупомянутому дефекту права на Собственность, кроме как на основании доступных Покупателю гарантий, если таковые предусмотрены сделкой. 
27.1. The deed shall be recorded upon clearance of funds and evidence of title continued at Buyer's expense, to show title in Buyer, without any encumbrances or change which would render Seller's title unmarketable from the date of the last evidence, and the cash proceeds of sale shall be held in escrow by Seller's attorney or by such other escrow agent as may be mutually agreed upon for a period of no longer than five (5) days from and after closing date. 
27.2. If Seller's title is rendered unmarketable, Buyer shall within say five (5) day period, notify Seller in writing of the defect and Seller shall have thirty (30) days from date of receipt of such notification to cure said defect. In the event Seller fails to timely cure said defect, all monies paid hereunder shall, upon written demand therefor and within five (5) days thereafter, be returned to Buyer and, simultaneously with such repayment, Buyer shall vacate the Property and reconvey same to the Seller by special warranty deed. 
27.3. In the event Buyer fails to make timely demand for refund, he shall take title as is, waiving all rights against Seller as to such intervening defect except as may be available to Buyer by virtue of warranties, if any, contained in deed. 

XXX. (A) НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПРОДАВЦОМ / (A) DEFAULT BY SELLER

Если Продавец по какой-либо причине окажется не в состоянии (окончательно) оформить сделку, кроме случаев неисполнения обязательств Покупателем; 
(i) Покупатель вправе прибегнуть к исполнению настоящего Контракта в натуре через суд компетентной юрисдикции и, таким образом, приобрести право взыскать понесенные убытки вследствие задержки приобретения Собственности, или 
(ii) Покупатель может выдвинуть иск по возмещению убытков вследствие нарушения настоящего Контракта, и, таким образом, депозит, внесенный в силу настоящего Контракта, должен быть немедленно возвращен Покупателю, или
(iii) объявить о неисполнении обязательств (дефолт), потребовать и вернуть депозит. Все права, полномочия, право выбора и средства судебной защиты предоставляются Покупателю либо в силу настоящего Контракта, либо в соответствии с действующим законодательством и носят совокупный, но не альтернативный характер, и осуществление одного права, полномочия или средства никоим образом не ущемляет иных прав, полномочий или средств, в соответствии с настоящим Контрактом или действующим законодательством. 
In the event that Seller should fail to consummate the transaction contemplated herein for any reason, except Buyer's default; 
(i) Buyer may enforce specific performance of this Agreement in a court of competent jurisdiction and in such action shall have the right to recover damages suffered by Buyer by reason of the delay in the acquisition of the Property, or 
(ii) may bring suit for damages for breach of this Agreement, in which event, the deposit made hereunder shall be forthwith returned to Buyer, or 
(iii) declare a default, demand and receive the return of the deposit. All rights, powers, options or remedies afforded to Buyer either hereunder or by law shall be cumulative and not alternative and the exercise of one right, power, option or remedy shall not bar other rights, powers, options or remedies allowed herein or by law. 

XXXII. ПРОПОРЦИОНАЛЬНОЕ РАЗДЕЛЕНИЕ И СТРАХОВАНИЕ / PRORATIONS AND INSURANCE

Налоги, отчисления, арендная плата, процент, страховка и иные виды расходов и доходов с Собственности должны быть пропорционально разделены между сторонами, начиная с даты закрытия сделки. Покупатель имеет выбор либо принять любые из имеющихся страховых полисов на Собственность, если это допустимо, при этом страховые взносы должны быть разделены пропорционально. Наличный расчет при закрытии сделки также должен увеличиваться или уменьшаться, если это потребуется, пропорционально. Все ссылки в Контракте на пропорциональное разделение, начиная от даты закрытия сделки, будут считаться "датой вступления во владение" в том случае, когда вступление во владение осуществляется до закрытия сделки, если иначе не предусмотрено настоящим Контрактом. 
Taxes, assessments, rent, interest, insurance and other expenses and revenue of the Property shall be prorated as of date of closing. Buyer shall have the option of taking over any existing policies of insurance on the Property, if assumable, in which event premiums shall be prorated. The cash at closing shall be increased or decreased as may be required by said prorations. All references in Contract to prorations as of date of closing will be deemed "date of occupancy" if occupancy occurs prior to closing, unless otherwise provided for herein. 

Приобрести